Introduzione

La crisi degli alloggi in Europa non è più un problema localizzato, ma una sfida strutturale e interconnessa che riguarda quasi tutti gli Stati membri. Sebbene ogni paese e persino ogni regione debba affrontare pressioni diverse, la crisi ha una dimensione europea comune. L'aumento dei prezzi, la crescita della domanda, i cambiamenti demografici, l'inefficienza energetica e la crescente finanziarizzazione convergono per ridefinire le condizioni di vita di milioni di persone.

Secondo il gruppo di analisi e ricerca del Consiglio europeo, i prezzi delle abitazioni nell'UE sono aumentati di quasi il 60% tra il 2015 e il 2025, più rapidamente dei salari, ampliando ulteriormente il divario tra redditi e costi degli alloggi.

Le aree urbane sono state particolarmente colpite, con una domanda in aumento molto più rapido dell'offerta.

L'aumento del costo degli alloggi in Europa

In tutta Europa, l'accessibilità economica è peggiorata notevolmente. I costi degli alloggi, compresi l'affitto, le rate del mutuo e le utenze, assorbono una quota sempre più consistente del bilancio familiare. Nel 2024, una famiglia su dieci nell'UE ha avuto difficoltà a pagare l'affitto o il mutuo in tempo, e il 15% è rimasto indietro con il pagamento delle bollette. Dati aggiuntivi della relazione del Consiglio mostrano che nel 2024 le famiglie dell'UE hanno speso in media il 19,2% del loro reddito disponibile per l'alloggio. L'onere è più pesante nelle città: il 9,8% dei residenti urbani ha speso oltre il 40% del proprio reddito per l'alloggio, rispetto al 6,3% delle zone rurali. Ciò evidenzia un chiaro divario tra aree urbane e rurali in termini di accessibilità economica.

La tendenza più evidente è il rapido aumento dei prezzi degli immobili. In Stati membri come l'Ungheria (+237%), l'Estonia (+115%), la Lettonia (+104%) e il Portogallo (+147%), i prezzi delle case sono più che raddoppiati tra il 2015 e il 2025. L'Italia è tra i paesi in cui i costi sono aumentati meno, con un incremento del 13% in 10 anni.

I prezzi degli affitti nell'UE sono aumentati di quasi il 29% tra il 2010 e il 2025, con aumenti ancora più marcati nelle capitali come Lisbona, Dublino e Stoccolma. A Roma, nel 2025, il 65% dello stipendio medio era destinato all'affitto, il 72% a Milano. I giovani sono colpiti in modo sproporzionato; nel 2024, l'età media in cui gli europei lasciavano la casa dei genitori ha raggiunto i 30 anni o più in Slovacchia, Grecia, Croazia, Italia e Spagna.

Oltre ai vincoli di reddito, anche i costi energetici giocano un ruolo importante. Con il 75% degli edifici dell'UE classificati come inefficienti dal punto di vista energetico, le famiglie devono affrontare spese di riscaldamento elevate, in particolare negli edifici più vecchi. La ricerca mostra che l'85% degli edifici residenziali è stato costruito prima del 2000 e solo l'1% circa viene sottoposto ogni anno a ristrutturazioni legate all'energia. Le ristrutturazioni profonde che migliorano l'efficienza energetica di almeno il 60% sono estremamente rare e rappresentano solo lo 0,2% degli edifici all'anno. Questi limiti strutturali rendono difficile ridurre i costi abitativi per le famiglie a basso reddito.

Carenza di offerta e declino dell'edilizia

L'Europa non sta costruendo abbastanza. Nonostante la necessità stimata di un milione di alloggi supplementari, l'attività edilizia ha subito un notevole rallentamento. Il problema principale è l'aumento del costo dei materiali da costruzione e della manodopera. I costi di costruzione nell'UE sono aumentati del 56% tra il 2010 e il 2024, con aumenti significativi in Ungheria (159%), Bulgaria (136%) e Romania (116%).

Anche in questo caso, l'Italia si dimostra meno dinamica, con un aumento del 24%.

Tre grandi sconvolgimenti hanno determinato questo declino: la crisi finanziaria del 2008, che ha ridotto gli investimenti a lungo termine in nuove abitazioni, la pandemia di COVID-19, che ha interrotto le catene di approvvigionamento e la disponibilità di manodopera, e la crisi energetica seguita all'invasione dell'Ucraina da parte della Russia nel 2022, che ha fatto aumentare ulteriormente i costi.

Invecchiamento, urbanizzazione e nuove esigenze abitative

I cambiamenti demografici e sociali stanno accelerando la pressione sul mercato immobiliare. L'Europa sta diventando sempre più urbana. Si prevede che l'urbanizzazione raggiungerà l'83% entro il 2050, in gran parte grazie alla continua attrazione economica delle grandi città. Questa espansione accentua le disparità regionali: mentre i centri urbani guadagnano popolazione, le regioni rurali hanno perso 8 milioni di abitanti tra il 2014 e il 2024.

Allo stesso tempo, il numero di persone di età pari o superiore a 65 anni continua a crescere più rapidamente nelle zone rurali, con un aumento dell'1,5-1,7% all'anno.

Questi cambiamenti influenzano le esigenze abitative in diversi modi:

• Famiglie più piccole: le famiglie composte da una o due persone stanno diventando predominanti a causa del calo dei tassi di natalità e dell'invecchiamento della popolazione.
• Abitazioni sottoutilizzate: un terzo degli europei vive in abitazioni più grandi del necessario, soprattutto anziani che non possono permettersi di trasferirsi in alloggi più piccoli.
• Aumento della domanda di alloggi a prezzi accessibili: la Commissione europea stima una carenza di 4 milioni di alloggi a prezzi accessibili in tutta l'UE.
• Invecchiamento rurale: le aree che devono affrontare il fenomeno dello spopolamento devono adattare i servizi, le infrastrutture e gli alloggi agli anziani.

Allo stesso tempo, la carenza di alloggi per studenti è diventata critica in paesi come l'Irlanda, la Francia e i Paesi Bassi, limitando la mobilità e l'accesso all'istruzione.

La finanziarizzazione e la riorganizzazione dei mercati immobiliari

Uno dei fattori più significativi, ma spesso trascurato, della crisi è la finanziarizzazione, ovvero la trasformazione degli alloggi in attività finanziarie. Gli investitori istituzionali come le società di private equity, i fondi immobiliari e i fondi pensione possiedono ora ampie fette del mercato immobiliare.

Le ricerche dimostrano che gli investitori istituzionali tendono ad aumentare gli affitti più rapidamente rispetto ad altri proprietari, investono meno nelle ristrutturazioni, danno la priorità agli sviluppi immobiliari di lusso rispetto agli alloggi a prezzi accessibili e sottraggono ricchezza locale senza reinvestirla nelle comunità.

La finanziarizzazione favorisce anche la proliferazione degli affitti a breve termine, come Airbnb. Nel 2024, gli affitti a breve termine nell'UE hanno generato 152,2 milioni di pernottamenti, riducendo la disponibilità di affitti a lungo termine nelle destinazioni chiave.

L'edilizia abitativa è importante per la competitività e la democrazia

L'edilizia abitativa è una questione economica fondamentale. I costi elevati delle abitazioni riducono il reddito disponibile e i consumi locali. Ancora più importante, essi perturbano i mercati del lavoro: i lavoratori qualificati rifiutano le opportunità nelle regioni ad alto costo, limitando la produttività e l'innovazione, mentre gli studenti devono affrontare gravi ostacoli nel trasferirsi per motivi di studio.

La crisi abitativa aumenta le disuguaglianze: il 63% della ricchezza delle famiglie dell'UE è legata alla proprietà immobiliare, il che significa che gli affittuari restano sempre più indietro con l'aumento dei prezzi.

Numerosi studi dimostrano che l'aumento degli affitti è correlato a un maggiore sostegno ai partiti populisti di estrema destra, che presentano la scarsità di alloggi come una questione migratoria. Anche il ristagno dei prezzi delle case nelle zone rurali produce polarizzazione, poiché i proprietari di case rurali si sentono esclusi dai guadagni di ricchezza urbani e spesso votano contro i partiti al potere. In breve, l'edilizia abitativa è ora un fattore importante nelle divisioni politiche europee.

Sfide politiche per l'UE

Sebbene l'edilizia abitativa rimanga in gran parte di competenza nazionale, le discussioni a livello dell'UE si concentrano sempre più sulla crisi a causa delle sue implicazioni transfrontaliere. Una delle sfide principali risiede nella grande diversità dei sistemi abitativi tra gli Stati membri. Alcuni paesi, come la Romania e la Bulgaria, fanno ampio ricorso alla proprietà immobiliare senza mutui, mentre altri, tra cui la Germania e la Spagna, sono caratterizzati da ampi settori di affitti di mercato. Nell'Europa settentrionale, paesi come l'Austria, la Danimarca e i Paesi Bassi mantengono solidi sistemi di edilizia sociale. Questa diversità strutturale rende difficile elaborare soluzioni valide per tutti a livello dell'UE. A livello europeo, la questione dell'alloggio è affrontata dall'articolo 34, paragrafo 3, della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea, che riconosce il diritto all'assistenza sociale e abitativa per le persone che non dispongono di risorse sufficienti, al fine di garantire un'esistenza dignitosa, in conformità con il diritto dell'UE e le leggi e prassi nazionali.

Inoltre, l'articolo 31 della Carta sociale europea riconosce il diritto all'alloggio impegnando gli Stati parti a promuovere l'accesso ad un alloggio adeguato, a prevenire e ridurre il fenomeno dei senzatetto e a garantire l'accessibilità economica degli alloggi per le persone che non dispongono di risorse adeguate.

Il contesto abitativo italiano è caratterizzato da una stagnazione di lungo periodo del mercato, da dinamiche edilizie moderate e da persistenti sfide demografiche. L'Italia è stato l'unico Stato membro dell'UE a registrare un calo complessivo dei prezzi delle abitazioni tra il 2010 e il 2025 (-1%), in contrasto con un aumento a livello UE di oltre il 60% nello stesso periodo. Sebbene i prezzi delle abitazioni siano aumentati del 13,3% tra il 2015 e l'inizio del 2025, tale crescita è rimasta relativamente limitata. I costi di costruzione sono aumentati solo del 24% tra il 2010 e il 2024, ben al di sotto della media UE, riflettendo un dinamismo di mercato più debole e investimenti limitati nella nuova offerta di alloggi. Queste tendenze di mercato si intrecciano con i modelli demografici, tra cui il ritardo nell'indipendenza residenziale, poiché i giovani in Italia hanno lasciato la casa dei genitori a un'età media di 30 anni nel 2024. Allo stesso tempo, la migrazione interna continua a concentrare la popolazione nei centri urbani, mentre le aree interne subiscono un continuo spopolamento, una sfida riconosciuta nella Strategia nazionale per le aree interne 2021-2027 dell'Italia. In questo contesto, il sistema abitativo italiano rimane strutturalmente rigido, caratterizzato dal predominio della proprietà senza mutui e da un settore locativo limitato, che riduce la flessibilità abitativa per i gruppi più giovani e più mobili.

Una seconda sfida riguarda il sostegno politico a determinate misure politiche. I proprietari di immobili si oppongono generalmente alle politiche abitative redistributive, come il controllo degli affitti, l'aumento delle tasse o l'espansione dell'edilizia sociale.

Infine, diversi strumenti politici comportano compromessi significativi. Il controllo degli affitti può rendere gli alloggi più accessibili, ma può ridurre la mobilità residenziale e scoraggiare la manutenzione. I sussidi possono aiutare le famiglie a rischio, ma possono gonfiare i prezzi se l'offerta rimane limitata. Le ristrutturazioni volte all'efficienza energetica riducono i costi delle utenze a lungo termine, ma richiedono investimenti iniziali sostanziali. L'aumento degli investimenti privati può ampliare l'offerta, ma rischia di accentuare la finanziarizzazione del mercato immobiliare.

Conclusione

La crisi immobiliare in Europa è multidimensionale. Essa riflette problemi strutturali di lungo periodo, cambiamenti demografici, aumento dei costi energetici, finanziarizzazione e disuguaglianze tra le regioni.

Sebbene la responsabilità primaria spetti agli Stati membri, l'UE ha un ruolo cruciale da svolgere nella promozione di dati migliori, nell'incoraggiare ristrutturazioni sostenibili, nel sostenere l'innovazione nell'edilizia, nell'affrontare i rischi dei mercati finanziari e nel facilitare lo scambio di conoscenze. L'edilizia abitativa non è solo una questione sociale. È anche fondamentale per la competitività, la coesione sociale e la stabilità democratica dell'Europa. Il dibattito a livello dell'UE segnala il riconoscimento che garantire l'accesso ad alloggi adeguati, accessibili e sostenibili è essenziale per il futuro dell'Unione.

Il rafforzamento della cooperazione tra i governi nazionali, le autorità locali e le istituzioni europee sarà fondamentale per tradurre queste discussioni in azioni politiche efficaci e coordinate. Inoltre, affrontare la crisi abitativa richiede non solo soluzioni tecniche, ma anche una visione a lungo termine che bilanci le priorità economiche, ambientali e sociali. In definitiva, il documento di ricerca dell'UE chiede un sistema abitativo più equo e resiliente, essenziale per salvaguardare la fiducia dei cittadini e sostenere gli obiettivi più ampi dell'UE in materia di prosperità e coesione.